Manchmal ein Albtraum für Ärzte

Vermietungsumsätze aus der Geschäftsraumvermietung sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei und ein Vorsteuerabzug steht daher von vornherein nicht zu. Allerdings eröffnet die Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht der Vermietungsumsätze den Zugang zum Vorsteuerabzug.
Die Option zur Steuerpflicht durch den Vermieter ist aber nur möglich, wenn der Mieter mehr als 95 % seiner Umsätze umsatzsteuerpflichtig erbringt. Da Ärzte und Ausübende vieler anderer medizinischer Berufe keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen, entfallen für den Vermieter hier die Möglichkeit zur Option und in weiterer Folge auch der Vorsteuerabzug. Vermietet man also an einen Arzt, stehen die zukünftigen Vorsteuern aus den laufenden Aufwendungen nicht mehr zu.
Viel gravierender kann aber noch der Blick in die Vergangenheit sein. Es sind nämlich Vorsteuerberichtigungen in Zwanzigstel-Schritten für alle Vorsteuern aus der Anschaffung sowie aus Großreparaturen, die vom Vermieter geltend gemacht wurden, durchzuführen; d. h., bei einer Vermietung an Ärzte muss der Vermieter bis zu 20 Jahre zurückschauen und gegebenenfalls 1/20 pro Jahr auf die fehlenden 20 Jahre seit Inanspruchnahme des Vorsteuerabzuges von den Vorsteuern zurückzahlen, die er damals lukriert hat. In der Praxis bedeutet dies, dass sich die finanziellen Nachteile aus den genannten Vorsteuerverlusten oft in höheren Mieten für Ärzte und andere medizinische Berufe niederschlagen.
Es ist schon absurd, dass die Umsätze des Mieters die Umsatzsteuerpflicht des Vermieters bestimmen. Ein Besitzer eines Zinshauses müsste sich in Analogie dazu eigentlich von allen Mietern von Geschäftsräumen jedes Jahr die Umsatzsteuerpflicht der Einnahmen nachweisen lassen, damit er die Miete richtig mit oder ohne Umsatzsteuer vorschreiben kann.